Реформации ипотечного кредитования в Узбекистане

Реформации ипотечного кредитования в Узбекистане

33

Государство выделило банкам долгосрочные кредиты в нацвалюте с фиксированной ставкой.

Реформации ипотечного кредитования в Узбекистане

Узбекистан проводит сокращение доли жилищных государственных программ в пользу рыночной ипотеки. Чтобы банковские организации смогли нарастить количество коммерческих ипотечных услуг, правительство выделило им долгосрочные кредиты в нацвалюте с фиксированной ставкой.

Ипотечный портфель местных банков на текущий год равняется 28,6 трлн сумов ($2,7 млрд), займы по ипотеке имеются у 240 тыс. жителей (около 0,7% жителей РУз). К примеру, банков Казахстана на 1 января нынешнего года он достиг больше 2,3 трлн. тенге ($5,6 млрд). Число кредитов на покупку или починку жилища или покупку земельных участков – больше 270 тыс. Об этом рассказали сотрудники Первого кредитного бюро на встрече, проведенной в начале прошедшего месяца.

В 2020 году Узбекистан запустил реформирование ипотечного сегмента, целью которой была общедоступность коммерческого ипотечного кредитования. В 2019 году большинство ипотечных жилплощадей покупались по разным правительственным спецпрограммам – подобные займы в общем ипотечном количестве достигли 83%. И 17% пришлось на ипотечный рынок с дорогостоящими критериями: с годовой процентной ставкой в 26%–32% и с начальной выплатой от 20%. На то, чтобы погасить заем давался срок до десяти лет.

По какой причине коммерческая ипотека понизилась в стоимости?

Допуск с ограничениями коммерческих банков к долгосрочному субсидированию был ключевым фактором, тормозившим развитие местного ипотечного рынка.

Минфин вместе с Азиатским банком развития (АБР) создал проект «Программы развития сектора ипотечного рынка в Узбекистане на 2019–2021 годы», в рамках которой предусмотрена выдача АБР займа на $200 млн, чтобы создать стойкую систему долговременного ипотечного финансирования, основываясь на рыночных аспектах. Первый транш в размере $50 млн отправили на реформацию госсистемы жилищного субсидирования. Оставшиеся $150 млн АБР выдаст банковским организациям в качестве займа финансового посредничества.

Однако, первые длинные деньги, предназначенные профинансировать займы, в банковские активы поместил Минфин РУз – по ставке 15–16% годовых на срок в 15 лет.

Размещение произвели из средств, которые определены в бюджете на спонсирование проектов по постройке жилища. В государственном бюджете-2020 из 86,4 трлн сумов ($6,9 млрд по курсу на 31.12.2019), которые предусматриваются на соцрасходы, 1,9 трлн сумов ($200,4 млн) предполагалось выделить на осуществление проекта постройки жилых домов посредством содействия ипотеке. Именно эти средства банки задействуют для предоставления ипотечных кредитов на новостройки при условии, что максимум банковской маржи не может превысить 8% годовых, и по этой причине верхний порог ставки по ипотеке равняется 24%. На деле ставка обычно пониже, точный процент находится в зависимости от района, в котором покупается жилище.

Заполучить средства от Министерства финансов на предоставление кредитов банк может в случае если его долгосрочный кредитный рейтинг не меньше «B» по оценкам Fitch Ratings или Standard & Poor’s или «B2» по оценке Moody’s Investors Service. Общеобязательным является наличие у финансового института положительного аудиторского заключения за прошедшие три года. Регулятивный капитал банка должен быть не меньше 500 млрд сумов ($47,5 млн). Кроме того, в финансовом учреждении должен иметься конкретно описанный порядок предоставления ипотечных займов по новым правилам.

В прошедшем году критериям смогли соответствовать 14 из 32 функционирующих в стране банков, и между ними было распределено больше 1,7 трлн сумов ($169,1 млн). Большую часть активов смогли заполучить следующие финансовые институты – Ipoteka bank, Qishloq qurilish bank и NBU, принадлежащие государству.

Без господдержки местная рыночная ипотека пока просуществовать не в состоянии, утверждает международный эксперт по финансам и банковскому сектору, партнер Finoko consulting Диляра Джафарова. По ее словам, в кредитовании по ипотеке предусматриваются длительные сроки погашения. Чтобы не подвергнуть банк лишнему ликвидному риску при создании портфеля ипотечных ссуд, необходима пассивная база подходящего длинного срока. Пассивная база, используемая для того, чтобы профинансировать ипотечное кредитование, сформировывается из активов, которые привлечены в сумах, а это в большинстве деньги вкладчиков – физ- и юрлиц.

Тем не менее, средний депозитный срок в нацвалюте не превышает 2 лет, а максимальный срок размещения равняется 5 лет. В нынешней экономической обстановке у узбекистанских банков не имеется длинных денег в нацвалюте. Так что без господдержки разрешить данный вопрос в масштабных размерах для банков – фактически неосуществимая цель.

Помимо Министерства финансов, предоставить длинные деньги местным банкам планируется Компания по рефинансированию ипотеки Узбекистана (КРИУ). Ее главная цель – привлечь финресурсы на местном и международном капитальных рынках и направить их на рефинансирование ипотечных кредитов; предоставить на основе рыночных принципов финресурсы коммерческим банкам на выдачу ипотечных кредитов. Помимо этого, КРИУ будет организовывать выпуск ценных бумаг, в том числе ипотечных, и размещать среди инвесторов. На данный момент, даже при наличии существенного портфеля ипотечных ссуд, местные банки не способны задействовать их для выпуска корпоративных облигаций или ценных бумаг с ипотечным покрытием из-за высокосубсидируемых процентных ставок.

Учредителями КРИУ выступают Министерство финансов РУз и 12 банковских учреждений, уставный капитал организации на текущий период равняется 100 млрд. сумов. Пока что КРИУ выдает кредиты коммерческим банкам за счет активов АБР - их предоставлять в виде ипотеки не только под первичное, но и под вторичное жилище. Подобные займы местные банки (пока что только 7) начали предоставлять осенью 2020 года, и большинство из них (325 из 333) предоставлено на покупку вторичного жилища.

Новый порядок кредитования - новые возможности для всех

Новый порядок обеспечения граждан жилищем за счет ипотечных кредитов на основе рыночных принципов дал банкам возможность предоставлять ипотечные кредиты на покупку на первичном жилищном рынке квартир в домах, которые были построены частными подрядными компаниями на личные средства и кредиты коммерческих банков. Раньше по ипотечной льготе жители имели возможность купить квартиру лишь в строго определенных домах. Обычно, такими домами являлись типовые застройки с отделкой в отдаленных районах.

Кроме того, новый порядок позволил банкам выдавать физлицам кредиты по ипотеке на покупку на первичном жилищном рынке квартир в домах, которые были построены частными подрядными компаниями, без отделочных работ.

Словосочетание «Частные подрядчики» регулярно встречается в указе «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования», так как постройкой домов по государственной программе занимались лишь утвержденные в ней застройщики – организации «Qishloq qurilish invest» и «Uzshahar qurilish invest». Даже в прошлом году, когда под ипотеку можно было взять жилище от частных застройщиков, более половины кредитов (56,1%) предоставили на приобретение квартир, которые были построены вышеупомянутыми предприятиями.

Кроме того, новый порядок ипотечной выдачи ипотеки увеличил предельные размеры ипотечных кредитов. Они подвергаются пересмотру каждый год и различаются в городской и сельской местности. Для столицы существует отдельный лимит. В 2020 году максимальный размер «рыночной» ипотеки в ней равнялся 264 млн сумов ($25 тыс.) для двухкомнатной квартиры и 352 млн сумов (чуть больше $33 тыс.) – для трехкомнатной. Стоит отметить, что средняя зарплата в РУз в прошлом году равнялась 2,6 млн сумов ($253,7). В нынешнем году, предельные размеры ипотечного кредитования были сохранены.

Отмечено, что еще одно правило нового порядка ипотечной выдачи предусматривает, что в случае понижения ключевой ставки кредитные процент понизят, а при увеличении – сохранят на текущем уровне. На данное время, базовая ставка в стране равняется 14%.

Срок ипотеки – не больше 20 лет.

Кредиты выдают, чтобы помочь выплатить первый взнос и процентные ставки

В прошлом году выдали больше 77 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 9,1 трлн сумов. Ипотеку по «рыночному порядку» смог взять фактически каждый десятый заемщик, при этом в денежном эквиваленте в общей кредитной массе доля этой ипотеки достигла 19%.

В числе лидирующих по числу предоставленных займов по ипотеке оказались Самаркандская область - от банковских организаций ее населению предоставили 422 млрд. сумов ($40,1 млн), Ташкент – 343 млрд сумов ($32,6 млн) и Ферганская область – 174 млрд сумов ($16,5 млн).

Жителям с маленьким доходом и испытывающим нужду в улучшении жилья, правительство решило выплачивать бюджетные субсидии, чтобы частично компенсировать вступительный взнос или ставочные проценты, либо для погашения обоих вариантов.

По информации от Министерства финансов, в 2020 году субсидии на рыночную ипотеку, смогли получить 2 659 человек из 7 927 подавших заявление. Им предоставили 66 млрд сумов ($6,2 млн). Основная доля кредитов была выдана на выплату первого взноса, а прочее – чтобы погасить кредитные проценты.

Предполагается, что благодаря программе развития ипотечного рынка в РУз будет возможно заменить большинство государственных программ о доступном жилье. К тому же, прошедшие годы продемонстрировали: несмотря на значимые усилия государства, которые были нацелены на решение квартирного вопроса, жилищный дефицит в стране не снижается, а растет с каждым годом, в это же время государственные программы не способны себя оправдать. Сейчас, правительство хочет сделать ставку на рыночные решения.

Государство собирается понемногу сократить свою прямую роль в выдаче долгосрочного финансирования для жилищного ипотечного кредитования, отменить субсидирование процентных ставок и устранить прочие искажения в финсекторе.

По утверждениям АБР, увеличивающаяся потребность на жилище в стране является – это результат роста населения и недостаточное инвестирование в жилищный сегмент на протяжении многих лет. Каждый год Узбекистану нужно отстраивать по 145 тыс. новых единиц жилья до 2040 года, чтобы не отстать от создания новых домохозяйств и заместить старый жилфонд, при этом основная доля новых жилищ требуется в городских районах.

За год существования рыночной ипотеки по новому порядку, кредитование строительной отрасли коммерческими банками в Узбекистане увеличилось на четверть.

В январе уже сообщалось о том, что в ближайшей и среднесрочной перспективе КРИУ планирует осуществление намерено осуществить нескольких целей. В первую очередь, компания хочет увеличить охват населения путем привлечения других коммерческих банков программе ипотечного кредитования, а также внедрить современные методы и инструменты развития данного рынка.